도시개발제도 개요

정의

｢도시개발법｣에 따라 주거․상업․유통․생태․문화․관광 등의 단일 또는 복합 단지나 시가지를 조성하는 사업

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획사업^* 의 하나로서 다양한 기능・용도의 도시를 조성하는 수단으로 활용

  * 도시계획사업 : ① 도시계획시설사업(국토계획법), ②도시개발사업(도시개발법), ③ 정비사업(도시 및 주거환경정비법)

舊 도시계획법의 도시계획사업(수용․사용방식 적용)과 토지구획정리사업법(환지방식 적용)을 통합·보완하여 도시개발법을 제정('00.1.28)

지정권자

시․도지사, 50만 이상 대도시 시장(국토부장관 : 국가사업 등) 100만㎡ 이상 국토부 장관 협의(22. 6. 50만㎡ 이상 개정 시행예정)

사업가능지역

주거․상업․자연녹지 지역(1만㎡이상), 공업지역(3만㎡이상), 비도시지역(30만㎡이상-법정요건 충족시 10만㎡이상 가능) 생산녹지 지역(구역면적 100분의 30 이하-1만㎡이상)

시행자

공공, 민간부문의 다양한 주체가 사업참여 가능

공공

국가ㆍ지자체, 공공기관, 정부출연기관, 지방공사 등

민간

토지소유자, 조합(환지사업에 한정), 수도권 외 지역 이전법인, 주택사업등록자, 토목ㆍ건축공사업 등록자, 리츠 등

시행방식

① 수용․사용방식, ② 환지방식, ③ 혼용방식으로 분류

• ① (수용․사용방식) 토지를 협의 매수하거나 토지보상법에 따라 수용하여 사업시행 후 조성토지를 용도에 맞게 실수요자에게 공급
• ② (환지방식) 구역 내 토지의 소유권 등 권리를 유지한 채 사업 시행 이후 새로이 조성된 토지에 종전 토지에 대한 권리를 이전하는 것

  * 평가식(종전토지 종후토지 가치 동일), 평균부담율 50% 미만, 초과시 토지소유자 동의(면적 3분의 2, 소유자수 2분의 1) 필요

• ③ (혼용방식) 동일한 사업시행자가 수용․사용방식과 환지방식을 혼용하여 시행(“구역분할 혼용방식”과 “구역미분할 혼용방식”으로 구분)

개발사업의 성격에 따라 시행방식을 자유롭게 선택 가능

시행방식별 장·단점

시행절차

1. 사업제안
   (시행예정자)
2. 구역지정·개발계획수립 고시
   (지정권자)
3. (조합설립)
4. 시행자 지정
5. 실시계획(환지계획)인가
6. 착공
7. 토지공급·분양(환지처분)
8. 준공

환지방식의 이해

시행 사례

환지설계 : 평가식

• 개발전 토지 + 개발이익 = 개발후 토지

  50,000 + & = 50,000 + &

• 환지사례(성성4구역)