천안시

주택임대차 보호제도

○ 민법상의 전세권이나 임대차에 관한 규정은 당사자(임대인, 임차인)사이의 법률
관계를 형식적으로 평등하게 규율하고 있지만, 현실적으로 경제적 약자인 임차인
이 부당한 요구를 강제당하고 피해를 입는 경우가 빈번하여 무주택임차인의 권리
와 지위를 보호하고자 법을 제정하게 됨
※ 근 거 : 주택임대차보호법, 동법시행령
주택임대차보호법의 적용범위

ꏅ 주거용건물, 즉 주택의 임대차에 한하여 적용

○ 주거용 건물, 즉 주택이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고
주거용으로 사용되고 있는 것이면 행정청에 구비되어 있는 가옥대장이나 건물대장
의 용도란에 “주거용”으로 기재되어 있지 않더라도 이 법의 적용을 받음
○ 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용
으로 사실상 변경한 경우,무허가건물 또는 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하
지 않은 건물, 미등기주택도 적용대상임

ꏅ 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용

○ 임차목적물이 주거용 건물과 함께 사용되는 것인 이상 임차주택의 일부가 비주거
용인 경우까지 이 법의 보호대상이 되는 바, 주택에 딸린 가게에서 소규모영업
및 공장을 하는 경우도 보호대상이 됨

주택임대차보호법의 보호내용

ꏅ 주택임차권의 대항력

○ 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)
을 마친 때에는 그 다음날부터 효력 생성
○ 임대차 기간중에 임대주택이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도
임대차 계약은 주택의 양수인에게 승계됨
○ 주의할 점은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나
가압류·압류등기·가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등
기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유권자
에 대하여 대항할 수 없게 되므로,
- 타인의 주택을 임대차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권 설정이
나 가등기 여부 등을 확인할 필요가 있음

ꏅ 임차인의 순위에 의한 우선변제권

○ 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약확정일자
를 갖추었을 때, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 증서상
의 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는데,
○ 이 경우도 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있
을 뿐이므로 임차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설
정된 담보물권보다는 우선하지 못함

ꏅ 임차권등기명령제도

○ 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을
신청하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득하
고,
○ 만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력
과 우선변제권을 유지하며, 임차권등기이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건
을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되
므로 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있음

ꏅ 주택임대차계약기간의 2년 보장

○ 주택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나
기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봄.
- 다만, 임대차기간을 2년이하로 약정한 경우 임대인은 2년 이하의 약정기간을 주장
할 수 없으나 임차인은 이를 주장할 수 있음
○ 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의
통지 또는 조건을 변경 하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니
한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한
것으로 봄

ꏅ 임대인의 차임증액청구권 제한 : 연 5%이내

○ 민법상 임대차계약의 당사자는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니할 때에는 증액이나 감액을 상대방에게 청구할 수 있는데, 이 법에서는 이러한 차임증감청구권을 인정하되 임대인의 증액청구권에 대해서는 일정부분 제한하여 임차인을 보호
○ 즉, 차임의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년이내에는 하지 못하도록 하였고 설사 1년 후 올리는 경우에도 기존차임의 5%를 초과할 수 없도록 함

ꏅ 일정한 범위의 보증금 최우선변제권

○ 임차인은 일정한 범위의 보증금에 관하여는 다른 담보물권자보다도 우선하여 변제받을 수 있음
- 수도권 중 과밀억제권역(서울, 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부촌, 과천, 의왕, 군포, 시흥)은 4,000만원(일부지역 제외) 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,600만원까지 우선변제권 인정
○ 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있다는 것은 당해 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론 그 주택위에 선순위저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여 당해주택(대지포함) 가액의 2분의 1범위내에서 보증금의 반환을 받을 수 있다는 것인데, 그 전액에 대하여 최우선변제권이 인정 되는 것이 아니므로 그 전액에 대한 우선변제권을 인정받기 위하여는 임대차계약서에 확정일자인을 받아 두어야만 함

ꏅ 임차권의 승계

○ 임차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 임차권은 그 주택에서 임차인과 함께 살고 있던 사실상의 혼인관계에 있는 자에게 승계되도록 함.
- “사실상의 혼인관계에 있는 자”: 혼인예식 등 실체상의 혼인절차는 밟았으나, 민법 및 호적법에서 정 하는 혼인신고 절차만을 밟지 아니한 부부관계에 있는 자
○ 한편 상속권자가 있는 경우에도 그 상속권자가 임차인과 함께 살고있지 않을 때에는 임차권은 사실상의 혼인관계에 있는 자와 비동거자인 상속권자중 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계

임대차계약서상의 확정일자


ꏅ 정 의
○ 임대차계약서의 여백에 그 날짜 현재 이 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위하여 기부(記簿) 번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것

ꏅ 방 법
○ 임대차계약서에 공증기관·법원·등기소에서 확정일자를 찍어주는 방법
○ 동사무소에 주민등록전입신고를 하면서 동시에 부여받을 수 있는 방법
※ 임대인의 동의없이도 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있음. (수수료 건당 600원, 공증기관 1,000원)


ꏅ 효 력

○ 확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 경락으로 임차권이 소멸하여 경락인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나,
○ 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있음.


보증금반환 관련분쟁 해결방법


- 임대차 계약기간이 만료된 후에도 임대인이 임의로 보증금을 반환하지 않을 경우의 해결방법

ꏅ 조정신청

○ 의 의 : 조정담당판사 또는 조정위원회가 분쟁당사자로부터 주장을 듣고 여러 사정을 참작하여 조정안을 제시하고 서로 양보와 타협을 통하여 합의에 이르게 함으로써 분쟁을 평화적이고 간이·신속하게 해결하는 제도임

○ 신청방법
- 본인 스스로 또는 변호사나 법무사에게 의뢰하여 작성한 조정신청서를 관할법원(피신청인의 주소지 등의 관할 법원)이나 당사자가 합의하여 정한 법원에 제출하거나 법원직원에게 구술로 신청
- 당사자의 성명, 신청의 취지 및 분쟁의 내용, 본인과 상대방의 송달장소를 정확히 기재
※ 조정수수료는 민사소송 제기시 내는 금액의 5분의 1임.

○ 조정기일에 당사자가 출석하여야 하며, 당사자 사이에 합의가 이루어지면 그 내용이 조서에 기재됨 으로써 조정이 성립.
※ 상대방이 조정 결정의 의무를 이행하지 아니한 때에는 조정결정을 가지고 강제 집행을 할 수 있음

ꏅ 소송으로 이행(보증금 반환 청구소송을 법원에 제기)

○ 의 의 : 분쟁당사자 쌍방이 권리를 주장하고 다툼이 있는 사실관계에 대한 증거를 제출하면 법원이 어느 당사자의 주장이 옳은지를 판단하여 판결로써 분쟁을 강제적으로 해결하는 제도

○ 소송을 제기한 원고가 소송중에 조정신청을 하거나 담당판사가 직권으로 조정에 회부한 때에는 조정 절차에 따라 처리되게 되며, 조정에 회부되었으나 당사자간 원만하게 합의되지 않을 경우에는 다시 소송절차로 이행

○ 소송의 종결
- 법원이 심리를 완료한 때에는 변론을 종결하고 판결을 선고
- 판결에 불복할 경우에는 판결문이 송달된 날로부터 14일이내 항소 가능
※ 상대방이 판결내용에 따른 의무를 이행을 하지 않을 때에는 법원에 판결확정 증명이나 판결정본송달 증명을 받고, 판결에 집행문을 부여받아 강제집행을 실시하여 보증금을 돌려 받을 수 있음